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등기부등본 보는 방법
2006-07-24
[등기부등본 보는 방법]

1.등기부등본 구성

등기부등본은 부동산의 표시를 나타내는 표제부, 소유권을 나타내는 갑구, 소유권이외의 권리관계를 나타내는 을구 등으로 구성되어 있습니다.
을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 표제부 및 갑구만으로 구성되어 발급됩니다.

2.표제부

->표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다. 토지의 경우에는 지번/지목/지적을, 건물인 경우에는 지번/구조/용도/면적 등이 기재됩니다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다. 면적은 ㎡로 표시되어있는바 이것을 3.3으로 나누면 평(坪)이 됩니다.토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재합니다.
->계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 반드시 확인합니다.(아파트 등의 집합건물의 경우 동/호수까지 확인해야 함)

3.갑구

->갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항입니다. 그리고, 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재됩니다.
->소유권자의 이름을 잘 확인한 후 계약시에 소유권자와 직접 계약을 체결하도록 해야 합니다
->단독주택의 경우 토지와 건물 등기부등본을 모두 확인하여 토지소유주와 건물소유주가 동일인인가를 확인 합니다.
->압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인합니다.

4.을구

->을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재됩니다 그리고 이러한 권리관계의 변경 이전이나 말소도 을구에 기재합니다.
->저당권 혹은 전세권이 먼저 설정되어 있는 경우 이후의 임차인은 해당 부동산이 경매가 될 경우 임차인은 저당권 혹은 전세권자들이 배당받고 난 후 나머지 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있게 됩니다.
->저당권이나 전세권이 해당 부동산의 시세의 50%이상 설정되어 있는 경우 임대차 계약시에 위험도가 높다고 볼 수 있습니다.

5.등기부 열람시 유의할 사항

갑구에 있어서는

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 있지는 않는지 보아야 합니다.

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문입니다.

그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미합니다.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 것을 유의해야 합니다.

둘째, 예고등기에 관한 것입니다.
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기입니다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해집니다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따릅니다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있습니다.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같습니다.
O O 법원 93타경 O O O 호 ────── 경매사건(집행과 또는 신청과)
O O 법원 93카합 O O O 호┐
├─────── 가압류 또는 가처분 사건(신청과)
O O 법원 93카단 O O O 호┘
O O 법원 93가단 O O O 호┐
├─────── 예고등기(민사과)
O O 법원 93가합 O O O 호┘

셋째, 가등기에 관한 것입니다.
"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것입니다. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에
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